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退房纠纷,定金真的不能退吗?

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发表于 2016-10-19 20:31:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
当前楼市新一轮政策已经引发多起毁约退房纠纷。一些开发商“定金不退”,购房者则表示,这是由于政策变动造成自己无法购房,不是个人原因,双方争执不下;一些“连环单”中的购房者更是处境尴尬。

这种情况下,买方想解除合同,要求返还定金,而卖方不愿解除合同,或者拒绝返还定金的纠纷。其中涉及几个法律问题便值得分析。
首先要明白,无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。因为根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第4条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”
其次,各地出台的限购限贷政策,并不属于全国人大及其常委会制定的法律,也不属于国务院制定的行政法规。
因此,限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订购房合同的效力。但这里面因调控政策突然出台导致无法履行合同,可分为限购和限贷两种情况分析。
一种情况是限购。在政策出台前购房者是有购房资格的,但因为政策出台,购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人,可以向对方主张解除合同,并且不承担违约责任。
另一种情况就是限贷。即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制,从而影响了购房者的履约能力,导致合同不能履行,此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。购房者因为首付条件的提高,无法履行合同的,可根据上述司法解释的规定,主张解除合同,不负违约责任。
在专家看来,各地限购限贷政策通常以“网签”时间作为是否适用新政策的时间节点,但买卖双方签订合同后,未能在限购政策出台之前完成“网签”的人,成为了受政策影响者。
政策出台之后,对于买卖双方,应按着公平的原则妥善处理,比如没有网签,但交了定金和佣金的,可以根据纸质的合同、银行的流水等加以甄别视为网签或者因不可抗力政策,双方可以解除合同,但该退的定金和佣金还是要退。
书到用时方恨少,法律知识还是需要了解滴,希望以上内容可以对诸君有所帮助,拿走不谢~


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发表于 2016-12-26 16:22:29 | 显示全部楼层

黄岩区站西大道西侧、朱砂街北侧。项目地块东侧现为空地,再往东隔空地距项目边界约350米为甬台温铁路;东北侧有以一处变电所;南侧紧邻规划32米朱砂街东延段,往南为黄岩区经济适用房工程CD区块;西侧为10米规划支路,路以西为经济适用房工程AB区块,再往西为台州路;北侧为红三村居住区,近一户距项目红线15米、距项目建筑30米。
taizhou.jiwu.com/loupan/
taizhou.jiwu.com/loupan/254310.html
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